П’ять років ринку землі в Україні: понад півмільйона угод, 1,1 млн га в обігу та зростання ціни на землю на 25% з урахуванням інфляції — дослідження KSE Institute

30 червня Центр досліджень продовольства та землекористування (KSE Агроцентр) представив спеціальний випуск аналітичного огляду до п’ятої річниці відкриття ринку сільськогосподарських земель в Україні. Презентація відбулася під час онлайн-дискусії за участі агровиробників, представників громад, держави, міжнародних організацій і дослідницьких центрів.

За п’ять років роботи ринку в Україні укладено 512,8 тис. угод купівлі-продажу сільськогосподарської землі загальною площею 1,154 млн га та сукупною вартістю 51,4 млрд грн. За даними дослідження, станом на 2026 рік ринок відновився після шоку 2022 року, а відкриття доступу для юридичних осіб не призвело до аномального зростання попиту.

За п’ять років ринок пройшов запуск, воєнний шок і поступове відновлення. Після відкриття у 2021 році активність швидко зростала — у IV кварталі 2021 року площа проданої землі сягнула майже 68 тис. га. Після початку повномасштабного вторгнення ринок майже зупинився, а мінімум припав на II квартал 2022 року — близько 3,5 тис. га. З другої половини 2022 року активність відновлювалася, а відкриття доступу для юридичних осіб із 2024 року не спричинило різкого стрибка попиту: після піку в IV кварталі 2025 року — майже 35 тис. угод на близько 70 тис. га — показники на початку 2026-го повернулися до рівня, близького до 2024 року.

Ціни на землю за цей час зросли. Середньозважена номінальна ціна гектара збільшилася з близько 30 тис. грн/га на початку роботи ринку до 65,8 тис. грн/га у середині 2026 року. З урахуванням інфляції ціна зросла приблизно на 25% — до 37,4 тис. грн/га у цінах 2021 року. Це відповідає середньому реальному зростанню на 4,6% на рік.

Середня ціна гектара за весь період роботи ринку становила 66,4 тис. грн/га, а у 2026 році — 87,9 тис. грн/га. Середній розмір земельної ділянки в одній угоді — 2,32 га.

Регіональна структура ринку залишається нерівномірною. Найбільші площі землі в обігу — у Полтавській (107,6 тис. га), Дніпропетровській (94,8 тис. га) та Харківській (89,4 тис. га) областях. Разом на них припадає майже третина всієї проданої сільськогосподарської землі.

Найвищі середні ціни — в Івано-Франківській (139,0 тис. грн/га), Львівській (123,4 тис. грн/га) та Київській (107,1 тис. грн/га) областях. Найнижчі — у Херсонській (30,5 тис. грн/га), Донецькій та Запорізькій областях (по 37,0 тис. грн/га).

Основний обіг поступово концентрується навколо земель для товарного сільськогосподарського виробництва. Вони становлять 57,2% усіх угод, але 73,3% проданої площі. У 2026 році їхня частка зросла до 60,2% угод і 77,1% площі.

Окремий блок дослідження присвячений оренді державних і комунальних земель через електронні аукціони «Прозорро.Продажі». Із використанням аукціонів уже передано в оренду 237,3 тис. га сільськогосподарських земель, проведено 21,1 тис. успішних аукціонів.

Середня ціна оренди за результатами успішних аукціонів становить 9,1 тис. грн/га, а фінальна ставка майже вчетверо перевищує стартову ціну оренди.

Середня переможна ціна оренди державних і комунальних земель зросла з 6,5–7,0 тис. грн/га наприкінці 2022 року до 12,3 тис. грн/га у травні 2026 року. У доларовому еквіваленті вона переважно трималася в межах $200–270/га, а наприкінці аналізованого періоду становила близько $274/га.

Найдорожче державні та комунальні землі орендуються у Полтавській (15,8 тис. грн/га), Вінницькій (15,4 тис. грн/га), Тернопільській (13,8 тис. грн/га), Кіровоградській (13,0 тис. грн/га) та Київській (12,2 тис. грн/га) областях. Найнижчі ставки — у Закарпатській (4,1 тис. грн/га), Херсонській (4,3 тис. грн/га) та Донецькій (4,5 тис. грн/га).

На вартість оренди також впливають строк договору і розмір ділянки. Короткі договори до 6 років дають у середньому 4,7 тис. грн/га, 7-річні — 10,1 тис. грн/га, а 14-річні — 11,0 тис. грн/га.

Дослідження також показує, що результативність орендних аукціонів залежить не лише від наявності земельних ділянок, а й від якості місцевого земельного врядування — зокрема спроможності громад готувати документацію та ефективно проводити торги.